台湾中介首涉沪地产开发[返回]

发布日期:2012-12-09 发布人:管理员 来源:中国房地产报

寻寻觅觅间,在长三角搜地长达一年的信义企业集团最终落子上海。

11月29日,台湾中介龙头信义企业集团旗下的信义置业(香港)有限公司斥资7.8亿元竞得上海嘉定区两宗纯住宅地块,此举标志着信义企业集团正式投身大陆房地产开发领域。这也成为近年来国内首个中介公司高调转型为开发商的样板。

上海市规划和国土资源局公告显示,此次信义企业集团竞得的两宗地块的容积率均为2.2。其中,嘉定区马陆镇新成路以东、叶城路以南地块(18-1)以 3.89亿元成交,折合楼板价5925元/平方米,溢价率为48%;与之毗邻的马陆镇复华路以西、叶城路以南地块(17-01)以3.9108亿元成交, 折合楼板价6370元/平方米,溢价率为59%。

“中国的房地产市场坚持调控不动摇,不少中介公司纷纷找寻出路,信义企业集团将集团业务扩展至内地的房地产开发领域。”信义企业集团中国服务处企划部副理朱 平平告诉记者,信义企业集团并未跟风大部分中介公司采用的“一二手联动”策略,计划在坚守二手房代理业务的同时,设立单独的事业部负责房地产开发与投资。

上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩指出,房产中介行业是高现金流、低成本、低毛利率的服务性行业,其特性正好与房地产开发资金周转期长、利润高的特点互补。信义企业集团试图在产业链上游寻求新的利润增长点,或将开辟出中介公司产业整合的新通道。

胜出很惊险

前述嘉定区马陆镇新成路以东、叶城路以南地块(18-1)及马陆镇复华路以西、叶城路以南地块(17-01)在挂牌交易前,分别有27家和26家房企领取了竞买申请书,各有11家企业提交了竞买申请。由于两宗地块毗邻,且出让条件接近,不少企业同时参与了两宗地块的竞买。

此次出让的两宗地块并未进行公开竞价,而是由参与竞买的房企报出相应的地块价格,于竞拍当日现场揭晓。在当天到场的买家中,不乏旭辉集团、新城地 产、朗诗地产、保利地产(600048,股吧)等品牌房企。据出让公告,18-1地块和17-01地块的起始总价分别为2.63亿元和2.46亿元,最终 的溢价率分别高达48%和59%。其中,17-01地块的溢价率打破了今年嘉定区的住宅用地溢价率最高纪录。

“信义企业集团报出的价格仅比第二名平均高出了不到5.5%,胜出得十分惊险。”信义企业集团建设事业部总经理陈庆洪坦言,信义企业集团一直非常看好上海的 房地产市场,但在大陆的第一个房产项目落子嘉定区却并非意料之中。今年1月,信义企业集团宣布其进军大陆房地产开发市场的计划后,陈庆洪带领的团队开始在长三 角四处看地。当时他曾表示:“我们计划从土地二级市场切入,从已有项目的公司手上拿项目,如果从一级市场拿地,则整个开发周期会比较长。”

记者在地块现场看到,两宗地块位于嘉定主城区的高端居住区,距嘉定体育中心仅500米,周边居住氛围和商业配套较为成熟。地块附近的在售公寓项目保 利梧桐语的均价为13300元/平方米,嘉乐东润舒庭为16600元/平方米。“对比嘉定主城区15000元/平方米的房价,信义企业集团拿地的价格相对合 理,预计达到30%左右的利润率并非难事。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡表示。

在资金安排上,信义企业集团董事长周俊吉在今年2月曾表示,公司董事会已通过5000万美元初期预算,并选择上海作为房地产开发事业的总部。朱平平 指出,由于这两块地合计土地面积达5.77万平方米,体量较大,未来不排除采用分期开发方式。至于打造为何类产品,公司还在研究当中。

另类转型路

1993年,信义企业集团正式进军大陆市场,是当时最早进入上海的外资房地产服务企业。“2002年,信义企业集团是上海排名前五位的中介公司。但2003 年以后,上海房地产市场开始爆发式成长,台资企业稳健的风格制约了信义企业集团的扩张规模。目前,信义企业集团在上海仅有20余家门店,行业排名已下滑到第十名开 外。”一位熟悉信义企业集团的业内人士指出,该公司此次进军房地产开发领域,或是受二手房业务平淡的影响。

自房地产宏观调控实施以来,房地产中介为求生存纷纷进行业务多元化,“一手分销+二手代理”的联动策略成为大部分中介转型的方向。“中介行业追求效 率至上,扩展一手房业务增加利润点的成本更低,所需要的时间也较短。”施宏叡告诉记者,信义企业集团进军地产开发这一模式难以引起业内效仿。首先,对于已经开 展一手房营销的中介公司而言,很难再去进入房地产开发领域与原来的服务对象成为同行;其次,地产开发领域门槛较高,7.8亿元的土地款已高于上海大部分中 介公司的全年经营收入。

记者调查发现,信义企业集团坚持的二手房代理高端精品路线,使得公司旗下的门店呈现“数量少、成本高、单店毛利率高”的特点。“错过了上海市场的黄金扩 张期,为保持长期稳健的发展,不走下坡路,信义企业集团只有选择自建项目来增强核心竞争力。”邵明浩分析认为,一手房代理业务如经营不善极易拖累二手房领域的 市场占有率,房地产开发属于完全不同的领域,管理上必然有分割,反而可以与二手房业务长期并存。

公开信息显示,截至目前,信义企业集团在台湾的上市主体——信义企业集团仲介(9940.TW)的股票市值为186.92亿新台币,约合人民币39.96亿元。此外,每年约20亿元的营业收入将对其在大陆开展地产开发有所助益。